Wohnungsauflösung nach dem Tod – mit welchen Kosten Angehörige rechnen sollten

Der Anruf kommt meist unerwartet. Ein Angehöriger ist verstorben, und neben der Trauer drängen sich Fragen auf, auf die man nicht vorbereitet ist: Was passiert mit der Wohnung? Was wird das kosten? Und wer kümmert sich darum?

Diese Fragen stellen sich Hinterbliebene nicht aus Berechnung, sondern weil sie in einer ohnehin belastenden Situation Orientierung brauchen. Genau dafür ist dieser Ratgeber gedacht: eine sachliche Kostenübersicht, ergänzt um die wichtigsten rechtlichen und steuerlichen Zusammenhänge – damit Sie wissen, womit Sie rechnen können, bevor Sie Entscheidungen treffen müssen.

Wer zahlt die Wohnungsauflösung im Todesfall?

Grundsätzlich sind die Erben für die Kosten verantwortlich. Wer den Nachlass annimmt, übernimmt damit auch die Pflicht, ihn abzuwickeln – einschließlich der Räumung. Bei einer Erbengemeinschaft werden die Kosten in der Regel nach Erbquote aufgeteilt.

Zwei Ausnahmen sind in der Praxis relevant: Reicht der Nachlass nicht aus, um die Kosten zu tragen, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Kostenübernahme durch das Sozialamt beantragt werden (§ 74 SGB XII). Und gelegentlich decken Bestattungsvorsorge-Verträge oder bestehende Versicherungen des Verstorbenen Teile der Haushaltsauflösung mit ab – ein Blick in vorhandene Unterlagen lohnt sich, bevor Sie selbst in Vorleistung gehen.

Haushaltsauflösung nach Tod – steuerlich absetzbar?

In den meisten Fällen ja. Es gibt zwei Wege, auf denen Angehörige die Kosten geltend machen können – welcher greift, hängt von Ihrer Situation ab.

Nachlassverbindlichkeit bei der Erbschaftsteuer: Kosten für Räumung und Haushaltsauflösung, die innerhalb der ersten sechs Monate nach dem Erbfall entstehen, erkennt die Finanzverwaltung aus Vereinfachungsgründen als Nachlassregelungskosten an. Sie mindern den steuerpflichtigen Erwerb und damit Ihre Erbschaftsteuer. Der Bundesfinanzhof hat diesen Grundsatz mehrfach bestätigt (u. a. BFH-Urteil vom 14.10.2020, Az. II R 30/19). Voraussetzung: eine ordentliche Rechnung und unbare Zahlung – Barzahlungen erkennt das Finanzamt nicht an.

Haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a EStG: Wenn Sie die Wohnung anschließend selbst nutzen oder herrichten lassen, können 20 % der reinen Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten direkt von Ihrer Steuerschuld abgezogen werden – bis zu 4.000 Euro im Jahr. Reine Entsorgungskosten fallen hier allerdings nicht darunter.

Achten Sie darauf, dass die Rechnung Lohn-, Fahrt- und Entsorgungskosten getrennt ausweist. Nur so lassen sich beide Steuervorteile sauber nutzen. Im Zweifel hilft Ihnen ein Steuerberater bei der Einordnung.

Mietvertrag nach dem Tod: Endet er automatisch?

Nein – und dieser Irrtum kostet Erben regelmäßig unnötige Monatsmieten. Der Mietvertrag läuft nach dem Tod des Mieters weiter. Das Gesetz sieht vor, dass zunächst enge Angehörige – Ehepartner, Lebenspartner, im Haushalt lebende Kinder – in den Vertrag eintreten können (§ 563 BGB). Tut das niemand, wird das Mietverhältnis automatisch mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB).

Für Sie als Erbe bedeutet das: Sie zahlen weiter Miete, bis der Vertrag ordentlich gekündigt ist. Es gibt allerdings ein Sonderkündigungsrecht: Innerhalb eines Monats, nachdem Sie vom Tod und dem Nichteintritt anderer Berechtigter erfahren haben, können Sie außerordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Das gilt für beide Seiten – auch der Vermieter kann diese Frist nutzen.

Wird die Monatsfrist versäumt, gelten die regulären, oft deutlich längeren Kündigungsfristen. Deshalb zählt hier jeder Tag: Je schneller die Wohnung geräumt und übergabefertig ist, desto eher lässt sich das Mietverhältnis beenden – und desto weniger Mietkosten entstehen.

Kosten im Überblick

Die Kosten einer Wohnungsauflösung nach einem Todesfall bewegen sich je nach Wohnungsgröße meist zwischen 800 und 3.500 Euro. Durch Wertanrechnung und steuerliche Absetzbarkeit – ob als Nachlassverbindlichkeit oder als haushaltsnahe Dienstleistung – lässt sich die tatsächliche Belastung oft deutlich reduzieren.

Einen ausführlichen Schritt-für-Schritt-Leitfaden zum gesamten Ablauf einer Entrümpelung im Todesfall finden Sie in unserem Ratgeber für Angehörige.

Mehr als eine Entrümpelung – wie wir in solchen Situationen arbeiten

Über 30 Jahre lang haben wir in der Region Stuttgart Wohnungen aufgelöst, die Menschen ein Leben lang gefüllt haben. Was uns in dieser Zeit am meisten geprägt hat: Dass hinter jeder Räumung eine Geschichte steckt – und dass Hinterbliebene in dieser Situation keine Dienstleister brauchen, die einfach kommen und räumen.

Deshalb ist unser Ansatz ein anderer. Wir nehmen uns Zeit für ein erstes Gespräch, bevor irgendetwas beginnt. Wir gehen behutsam mit dem um, was sich in einem Haushalt angesammelt hat – und wir wissen, wie wichtig es ist, Erinnerungsstücke rechtzeitig zu sichern, bevor der Hausrat als Ganzes abgewickelt wird. Das besprechen wir immer vorab, und wir halten uns daran.

Wir sind außerdem diskret. Viele unserer Aufträge laufen ohne großes Aufheben, ohne Nachbarn, die sich wundern, ohne unnötigen Zeitdruck. Und wir verstehen, dass Sie in einem solchen Moment vielleicht noch gar nicht genau wissen, was Sie brauchen – oder ob Sie uns überhaupt beauftragen möchten.

Wenn Sie Fragen haben – zu den Kosten, zum Ablauf, zum Mietvertrag oder zu dem, was als nächstes sinnvoll wäre – rufen Sie uns einfach an. Wir antworten ehrlich, auch wenn am Ende kein Auftrag daraus wird.